대수선을 선택하신 용감한 용사들에게

대수선, 처음부터 제대로 가야합니다.

이상욱 씨니는 은조eunjo의 블로그 별명입니다상업 공간을 운영하다 보면 인테리어의 경계를 넘어서는 공사를 해야 할 때가 생깁니다. 외관 즉, 파사드 공사가 대표적이죠. 소방, 전기, 가스 등이 관련 규정을 검토해야 하는 항목들입니다. 그 중에서도 신축을 제외하면 현실적으로 가장 규모가 큰 것이 바로 대수선입니다.

위 사진은 성수동에서 진행했던 공사였습니다. 규모도 크고, 외벽 벽체부터 엘리베이터까지 공사 범위가 넓어서 쉽지 않은 공사였습니다. 저희야 실내건축을 진행했지만, 실제로 공사를 진행해보면 각 영역이 따로 갈수가 없습니다. 건축사무소, 종합건축, 실내건축이 준비 단계부터 발주와 함께 상호 협의하면서 준비를 해나가야만 제대로 공사를 끝낼 수 있고, 리스크를 줄일 수 있습니다. 참고로 성수동 현장은 준비 단계부터 따지면 거의 1년을 걸렸어요.

"외벽 30㎡가 기준"처럼 숫자를 찾아다니는 방식은 위험합니다. 블로그 수준의 정보에서 답을 찾으려 하면 안됩니다.

여긴 한남동에서 진행했던 공사였죠. 대수선 부분은 규모가 작았지만, 그래도 거쳐야할 건 다 거쳤죠. 실내건축 파트와의 연관성도 적지 않아서 기획 단계부터 협의하면서 진행했어요. 여긴 다행히 고객분이 저희랑 워낙 오래된 관계도, 4번째 같이 하는 공사라 협의가 자연스러워서 편했습니다. 그게 이 현장 진행 구조의 최대 강점이었죠.

이미 대수선에 대해 알아보고 이 글을 찾아오셨다면, 내 공사가 대수선에 해당하는지 아닌지 걱정도 많이 되셨을 겁니다. 특히 상업 목적이라면 더 꼼꼼하게 확인하고 싶으셨을 거고요.다만 규정 관련해서 한 가지만 짚겠습니다. "외벽 30㎡가 기준"처럼 숫자를 찾아다니는 방식은 위험합니다. 같은 규정도 어느 건물이냐, 어느 구청이냐, 담당자가 누구냐에 따라 해석이 달라집니다. 규정이 모든 경우의 수를 정밀하게 적시해두기 어렵고, 계속 바뀌기도 합니다. 블로그 글에서 단정적인 답을 찾으려 하면 오히려 위험합니다.

기본 요건을 파악하셨다면, 반드시 전문가를 직접 만나세요. 해당 구의 건축사사무소, 그리고 관할 구청에 직접 가서 확인하는 게 가장 안전합니다. "미리 갔다가 불이익 생기지 않을까" 걱정하지 않아도 됩니다. 안 갔을 때 생기는 불이익이 훨씬 큽니다.

대수선의 요건, 건축법 시행령 제3조의2

건축법 시행령 제3조의2(대수선의 범위)[시행 2025. 12. 18.] [대통령령 제35082호, 2024. 12. 17., 일부개정] 제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.<개정 2010. 2. 18., 2014. 11. 28.>1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것7. 삭제 <2019. 10. 22.>8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것[전문개정 2008. 10. 29.]

실제 법령 확인: https://www.law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=105337

법령을 볼 때, 주의할 것

법령을 보시면 숫자 기준이 눈에 들어옵니다. 내력벽 30㎡, 기둥 3개, 외벽 30㎡. 그런데 중요한 건 다음입니다.첫째, 증설·해체는 면적·개수 기준 없이 해당됩니다. "기둥 하나만 빼는데"라고 생각하는 순간, 이미 대수선 허가 대상일 수 있습니다.둘째, 같은 법령도 해석이 갈립니다. 건축물의 구조는 경우의 수가 수백, 수천 가지입니다. 법령이 그 모든 경우를 정밀하게 적시해두지 않습니다. 결국 담당 주무관의 판단에 달립니다. 조문을 외우는 것보다 담당자와 직접 확인하는 게 훨씬 중요합니다.셋째, 9호 외벽 마감재는 조건이 더 복잡합니다. 건물의 준공 연도, 방화 성능 적용 여부에 따라 대수선 해당 여부 자체가 달라집니다. 단순히 30㎡ 기준만 보고 판단하면 안 됩니다.

허가냐, 신고냐

대수선은 원칙적으로 건축허가 대상입니다.

예외적으로 신고로 갈음할 수 있는 경우가 있습니다.- 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건물의 대수선- 주요구조부의 해체 없이 수선만 하는 경우이 두 가지 모두 해당될 때만 신고로 처리할 수 있습니다. 허가와 신고는 절차와 소요 기간이 완전히 다릅니다. 신고로 착각하고 일정을 잡으면 착공 자체가 무산될 수 있습니다.

방화구획, 현실적으로는 건드리지 않는 게 최선입니다. 문제는...

5호 항목,방화벽 및 방화구획,은 다른 항목들과 구조가 다릅니다. 면적 기준도 없고, 개수 기준도 없습니다. 방화구획으로 설정된 벽이나 바닥을 조금이라도 건드리면 그 자체로 대수선 허가 대상이 됩니다.더 중요한 건 뒤에 따라오는 것들입니다. 방화구획을 건드리는 순간, 현행 방화 기준을 기존 구획 전체에 적용해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 방화구획 관련 기준은 최근 몇 년간 단계적으로 강화됐습니다. 오래된 건물일수록 현행 기준을 충족시키기 위한 추가 공사 비용이 예산을 초과하는 경우가 생깁니다.

방화구획을 건드리는 순간, 공사 전체의 법적 성격과 예산 구조가 완전히 달라집니다

가장 좋은 방법은, 처음 설계 단계에서 방화구획 위치를 파악하고 공사 범위가 거기에 닿지 않도록 경계를 설정하는 겁니다. 계단, 방화구획 벽체를 아예 건드리지 않는 계획으로 시작하는 것이 가장 현실적인 방안입니다. 단, 잊지 마셔야할 것은 "방화구획"은 "화재 예방과 피해 경감"을 위해 만들어진 법령이라는 겁니다. 즉, 안전 문제입니다. 방화구획 관련 기준 확인: https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1015424489&chrClsCd=010202&ancYnChk=

일정 리스크: 위원회는 관청이 아닙니다

대수선 허가가 필요하다면, 심사 주체는 담당 공무원이 아니라 건축위원회입니다(건축법 제4조의2). 위원회는 정기적으로 소집됩니다. 통상 월 1~2회. 서류 보완 요청 한 번 오면 다음 회차까지 밀립니다. 최소 2주, 길면 한 달이 날아갑니다.

서류 보완 요청 한 번 오면 다음 회차까지 밀립니다. 최소 2주, 길면 한 달이 날아갑니다.

착공 일정을 역산할 때 이 리듬을 반드시 반영해야 합니다. 계약 일정과 개업 일정을 먼저 정해놓고 인허가를 끼워 맞추는 방식은 작동하지 않습니다.

대수선이 맞다면, 파트너부터 구하세요

대수선으로 확정되면 설계부터 시공사 계약, 준공까지 긴 여정을 밟게 됩니다. 대수선 완료 후 사용승인까지 받아야 한다는 것도 챙겨두셔야 합니다.실질적인 준비 단계에서 가장 먼저 해야 할 일은 파트너를 찾는 것입니다.건축사가 인허가·설계도면을 담당하고, 종합건축이 시공 관점에서 비용과 구현 가능성을 검토하는 구조가 기본입니다. 그런데 상업 목적의 실내 공간까지 포함된다면, 실내건축도 초기 단계부터 함께 가야 합니다.

각 단계가 끝난 뒤 다음 파트너를 붙이는 방식으로는 해결되지 않습니다.

이유가 있습니다. 건물 용도를 어떻게 규정하느냐, 통로를 어떻게 구성하느냐에 따라 소방 배관 위치가 달라지고, 공간의 쓰임에 따라 전기 선로의 위치와 층당 한계 용량도 달라집니다. 법적으로 통로 폭이 1,200mm면 되지만, 원하는 공간 구성에서 그 폭이 안 나온다면 처음부터 다시 설계해야 합니다. 이런 문제들은 각 단계가 끝난 뒤 다음 파트너를 붙이는 방식으로는 해결되지 않습니다.건축사 + 종합건축 + 실내건축. 이 세 주체가 초기 단계부터 한 테이블에서 논의하는 것. 그게 가장 좋은 그림입니다.

이 건물이 그 사례입니다

앞에서 말씀드렸던 성수동의 아이웨어 매장입니다. 규모가 1000평에 육박합니다. 단순 판매 매장이 아니라, 복합 문화 공간으로 기획된 곳입니다.이런 공간을 '매장 기준'으로만 접근했다면 지금의 결과가 나올 수 없었습니다. 복합적인 활용이 가능하도록 법적 요건, 인허가, 설계도면이 처음부터 맞물려 진행돼야 했고, 시공 난이도도 높았습니다. 단열 규정, 방화 규정, 승강기 요건을 반영하면서 동시에 건축적 목표를 달성해야 하는 공사였습니다.이 정도 규모의 공사에서 조금 미루다, 조금 아끼려다가는 "오히려 더 크게" 쓰게됩니다.

정리하면

대수선 여부가 불확실하다면, 숫자 기준을 찾아다니기 전에 담당자와 전문가를 직접 만나세요.대수선으로 확정됐다면, 건축사 + 종합건축 + 실내건축을 초기 단계부터 함께 구성하세요. 각 단계가 끝난 뒤 다음을 붙이는 방식은 위험합니다.자신이 원하는 용도가 무엇이며, 그것을 위해 해야할 공사 범위가 어디까지인지, 인허가 사항은 무엇인지, 현실적인 대책/조정/타협을 위해 필요한 방안은 무엇인지 검토하셔야 합니다. 그리고 그 검토는 실제 담당자 그리고 전문가와 하셔야 합니다.아래는 은조의 협력사 중 하나인 건축사무소의 정보입니다. 가장 먼저 협의할 곳은 건축사무소죠. 궁금하신게 있으시면 전화 한번 해보세요.

은조 협력사 : 디아인 건축 사무소

대표/건축사 : 김민집홈페이지 : http://www.deain.co.kr연락처 : 02-456-4210주소 : 서울 성동 연무장길11길 15 (청운재, 202호)